哈 尔 滨 市 人 民 政 府 关 于
同意哈尔滨市2009年度住房建设计划的批复

哈政综〔2008〕29号

市城市规划局：

　　你局报送的《哈尔滨市2009年度住房建设计划》（以下简称《计划》）收悉。经研究，原则同意《计划》，现准予上报并向社会公布，同时请组织各地区、各部门和各单位认真贯彻实施。

　　此复。

二○○八年四月二十二日

 

哈尔滨市2009年住房建设计划

　　第一章 前 言

　　一、编制目的

　　为落实党的“十七大”提出的关注民生、解决群众住房问题的指示精神，按照建设部办公厅建办规函〔2007〕740号文件要求，结合省市政府关于落实住房保障的相关要求以及我市实际情况，为实现建设和谐哈尔滨，加强对2009年度城市住房建设的指导，科学合理地安排住房用地布局，特制定本计划。哈尔滨市将在土地用地指标保障、工业企业搬迁改制政策落实和配套设施完善等基础上，实施此项计划。

　　二、依据和范围

　　（一）编制依据

　　1.《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函〔2007〕740号）
　　2.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）
　　3.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）
　　4.《哈尔滨市经济适用住房管理办法》（市政府令〔2008〕183号）
　　5.《哈尔滨市城市廉租住房保障办法》（市政府令〔2008〕184号）
　　6.《哈尔滨市城市总体规划（2004—2020年）》（送审稿）
　　7.《哈尔滨市近期建设规划（2006—2010年）》
　　8.《哈尔滨市住房建设规划（2006—2010年）》

　　（二）范围界定

　　由于哈尔滨市的呼兰、阿城2区处于撤县（市）改区的过渡期，本计划仅包括道里、道外、南岗、香坊、平房、松北6个区，规划范围为394.3平方公里。

　　三、指导思想和原则

　　（一）指导思想
　　深入贯彻党的十七大精神，落实科学发展观，突出解决民生问题，着力完善住房保障体系，调整住房供应结构，努力提高居民生活质量，改善群众住房条件，多渠道解决好低收入家庭的住房问题，促进社会和谐稳定发展。

　　（二）编制原则

　　1.以人为本、关注民生。关注弱势群体，解决棚户区居民住房问题，保证中低收入家庭的基本住房要求。
　　2.统筹兼顾、合理布局。科学安排开发建设项目，保证新建住宅的布局平衡，带动城市整体功能的完善。
　　3.科学规划、配套建设。通过基础设施、绿地、广场等建设，促进住宅建设，并保证住宅小区的设施完备、功能完善、布局美观、使用方便。
　　4.集中建设、成片开发。在开发建设中要集中成片发展，避免过于分散，确保开发建设切实可行。

　　第二章 哈尔滨市住房建设趋势分析

　　一、现状城市居民居住状况评价

　　（一）住宅保有量
　　2007年末，哈尔滨市建成区实有住房建筑面积为9674万平方米，人均住宅建筑面积为26.1平方米，户均人口约为3人，套均建筑面积约为78平方米。

　　（二）住宅建设年代与质量评价
　　哈尔滨市住房建设年代可划分为四个时期。第一阶段为城市兴建至解放前。住宅建设主要集中在南岗、道里、道外和香坊区的局部地区，以低层为主。该时期住宅目前留存较少。第二阶段为建国至改革开放时期。住宅建设主要集中在香坊和平房区的工业企业周边，以多层为主。由于建设时间较长，部分建筑目前已列入搬迁改造的范畴。第三阶段为改革开放至1997年。住宅建设处于偿还历史欠账，依照“以旧城改造为主，新区开发为辅”的方针，围绕旧城拆迁改造进行了多个居住小区的建设。第四阶段为1998年至今。住房建设以综合开发为主导方式，处于大力发展阶段，住宅建设形式也转变为高层与多层建筑的综合开发。

　　二、住宅现状供应特点

　　（一）住房供求总体趋势平稳
　　哈尔滨市住房空置率为3%，空置增量与住宅增量比为1：29.3，住房供应与需求总量保持在一个平衡的状态。

　　（二）住房面积结构比例不均衡
　　2007年，新建建筑面积在90平方米以下的房屋的销售面积，占年度住房销售总面积的43.1%。通过以上数据来看，哈市住宅销售情况现状与国家要求建设“90平方米以下住房面积比重”还有一定差距。

　　（三）经济适用住房建设比例偏低
　　2007年，经济适用住房销售面积为42.4万平方米，占年度住房销售总面积的6.4%。经济适用住房的建设速度偏慢，满足不了广大中低收入市民增长的居住需求。

　　三、住宅建设需求分析

　　（一）居民住房需求意愿调查
　　通过现场问卷、网上问卷等调查方式对哈尔滨市市民进行了住房需求意愿调查。住房条件方面，主要意见为住房条件紧张、居住环境差、社区缺少公园绿地和体育活动场所等。居住配套服务设施不够充足是影响现状住房满意度的一个主要因素。购房需求方面，主要原因为现有住房不能满足居住要求，现有住房陈旧、配套设施落后等。哈市准备购房者已经由生存型需求转变为舒适型需求。

　　（二）住房需求结构预测
　　通过调查分析，预测2009年住房需求结构以普通商品住房为主。受二手房、空置房以及相关政策等方面的影响，大户型高档住房需求有减缓的趋势。

　　（三）居住用地空间布局预测
　　通过调查分析，预测2009年旧区购房需求主要集中于道里、南岗、道外的中心地区；新区购房需求主要集中在群力新区、哈西地区和松北区。

　　（四）配套设施需求预测
　　通过调查分析，预测2009年城市旧区配套设施需求集中在公共绿地建设、居住区环境改善和社区服务体系建设等方面。新区主要配套设施需求为基础教育、医疗保障、交通和市政等方面。

　　四、住宅建设总量预测

　　计划通过分析住宅总量目标、住宅建设发展趋势和住宅需求等3种方法对2009年的住宅建设量进行预测。

　　（一）规划目标分解预测
　　根据《哈尔滨市城市住房建设规划（2006—2010年）》，2006—2010年间哈尔滨市住房建设总量为2958万平方米。结合住宅建设情况现状，根据住房建设年度分解目标与住房建设发展相关因素进行推算，预测2009年需完成住宅建设量为500—600万平方米，开发总量将达到800万平方米。

　　（二）住宅建设发展趋势模型预测
　　本计划采用《哈尔滨市城市住房建设规划（2006—2010年）》中的住房建设预测模型，对其中部分数据进行了更新，采用多元线性回归法建立数学模型，通过该方法预测2009年住房开发总量为800万平方米左右。

　　（三）城市住宅需求预测

　　1.城市化与人口扩展需求
　　哈尔滨市在2004年至2007年，剔除行政区划调整因素，平均年增长城市人口约为8万人。预计2009年城市人口增长为9.5万人左右，哈尔滨市年平均为新增居民提供的住宅建筑面积应为323万平方米。

　　2.改善民生、提高居住质量需求
　　目前哈尔滨市中心城区现有棚户区85片，8万多户居民生活在其中。2009年是改造的攻坚之年，预计将涉及4万户居民的动迁安置。以廉租房50平方米/户、经济适用房60平方米/户的标准计算，为保障棚户区居民的搬迁住房需求，需供应的住宅建筑面积至少应达到220万平方米。

　　3.城市人居环境改善需求
　　按照《哈尔滨市城市住房建设规划（2006—2010年）》确定的发展目标，到2010年人均住宅建筑面积达到28平方米。要达到这一目标，哈尔滨市需要增加住房建筑面积750万平方米，平均年增加250万平方米。

　　通过该方法预测，2009年住房需求总量为750—800万平方米之间。

　　（四）预测结果

　　综合以上各方面预测数据，确定2009年哈尔滨市住宅建设总量为800万平方米左右。

　　第三章 2009年住房建设计划

　　一、总量目标

　　哈尔滨市2009年住宅发展建设，坚持以人为本、统一规划，合理布局、综合开发，因地制宜、配套建设的原则；更加注重住房供应的社保功能、住房政策的公共效应，全面加强保障性住房建设，增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式；规划建设旧区改造与新区开发统筹兼顾，努力调整住房结构，以改善人居环境为目标，为人们提供舒适、方便、卫生、优美的居住环境。

　　2009年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约为500万平方米左右，计划新建住房800万平方米左右，竣工住宅建筑面积为500万平方米左右。

　　二、住房建设结构

　　（一）总体结构比例
　　严格按照国务院及建设部的文件精神，落实“双70%”硬指标。凡新审批、新开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下住宅（含经济适用住宅）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。居住用地供应量7成用于中低价位中小套型，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住宅土地供应。

　　（二）各分项结构比例

　　1.保障性住房

　　（1）廉租住房
　　廉租住房制度是我国住房保障体系的核心环节，是解决低收入家庭住房困难的主渠道。2009年，在住房建设中要继续贯彻“所有新建住宅建设项目按其总建筑规模2%—3%的比例规划配建廉租住房”的政策，规划建设廉租房16—24万平方米，套型建筑面积控制在50平方米以下。

　　（2）经济适用住房和两限普通商品住房
　　2009年计划在继续发放购买经济适用住房货币补贴的基础上，将继续按比例配建经济适用房。两限普通商品住房作为政府提供经济适用住房的有效补充，可为不符合向政府申请经济适用房条件的家庭,提供满足居住基本需求的住房。规划2009年经济适用住房和两限普通商品住房的建设量占住房开发总量的28%—34%，建设220—270万平方米。

　　2.中小户型普通商品住房

　　中小户型普通商品住房是住宅开发市场提供的主要产品，计划参照近年来普通商品住房实际供需情况，提出建设规模和比例。规划中小户型普通商品住房占住宅开发总量的35%—45%，2009年规划建设普通商品住房280—360万平方米。

　　3.较大户型商品住房

　　较大户型商品住房有一定数量的市场需求，2009年规划较大户型住房建设比例占住房建设总量的18%—22%，规划建设规模为140—180万平方米。

　　4.大户型商品住房

　　哈尔滨市大户型商品住房基本处于供过于求状态，通过严格控制大户型商品住房的建设量，保障住房建设的平稳发展。2009年规划大户型商品住房占住宅开发总量的6%—8%，规划建设大户型商品住房50—65万平方米。

　　三、规划布局

　　（一）按新区开发和旧城改造分类布局
　　规划新区开发主要集中在群力、哈西、松北地区。旧城改造项目规划以道里、南岗、香坊、道外区为主，松北、平房区为辅。

　　（二）按住房建设类型分类布局

　　1.保障性住房

　　（1）廉租住房
　　考虑到适用人群的特点与工作、生活方式等多方面的因素，2009年规划廉租住房主要集中在危棚房改造项目中。规划廉租住房建设以道里和南岗区为主，香坊、道外、松北、平房区为辅。

　　（2）经济适用住房和两限普通商品住房
　　规划经济适用房建设主要集中在危棚房改造项目中，其他建设项目配建的经济适用房比例指标可在同一行政区域、同一批启动项目中进行适当调剂，要结合土地商业价值，做到合理、均衡布局。规划经济适用住房和两限普通商品住房建设，以道里、南岗、香坊、道外区为主，以松北、平房区为辅。

　　2.中小户型普通商品住房

　　中小户型普通商品住房是住宅开发市场提供的主要产品，规划中小户型普通商品住房建设以道里、南岗、香坊、道外区为主，以松北、平房区为辅。

　　3、较大户型商品住房与大户型商品住房

　　规划较大户型商品住房与大户型商品住房主要在城市新区建设，棚户区改造项目应主要以经济适用房为主，可在保障动迁居民的基础上，按照一定比例建设较大户型商品住房与大户型商品住房。规划较大户型商品住房与大户型商品住房建设以道里和南岗区为主，香坊、道外、松北、平房区为辅。

　　第四章 实施保障措施

　　一、制定政策、完善制度

　　深入领会“十七大”精神，按照建设部、省、市政府的相关要求，制定相关配套政策，加强住房建设的政策与法制建设，完善住房建设的法律、法规保障和各项工作制度。

　　（一）关注民生，制定高效、集约的住房用地供应政策。年度土地供应优先保证中低价位、中小套型政策性住房、商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　（二）加强商品住房开发建设管理，深化住房建设制度改革。建立并完善中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，继续落实住房开发项目套型结构比例的规定。

　　（三）加强住房发展的法制建设。进一步加强房地产市场法制建设，完善住房保障制度体系和廉租住房、经济适用住房制度
。
　　二、统筹协调、加强管理

　　发挥政府职能，统筹协调落实住房保障工作，强化对各级政府、各相关部门的管理，确保此项工作有序进行。

　　（一）市政府成立专门领导小组，负责统筹协调此项工作的落实与推进。

　　（二）年度住房建设计划确定的住房建设目标是规划许可和用地审批的重要依据，对不符合住房建设计划的住房项目不予核准。

　　三、明确分工、落实责任

　　明确各部门职能分工，落实住房建设计划实施责任单位，建立住房建设计划实施的分级负责制，保障此项工作顺利进行。

　　（一）各区政府，应抓好住房建设项目落实工作，提供具体实施的基础保障，确保此项工作顺利实施。

　　（二）各部门按照各自职能，各司其职。市房产住宅局负责做好经济适用住房和廉租住房等保障用房的管理工作。市国土资源局应切实做好项目用地的供应保障工作，落实用地指标，积极开展土地招拍挂工作。市建委在保证建设项目有序进行的同时，应重点落实路、水、电、气、热等配套设施建设工作。市城市规划局应加强规划落实力度，完善居住区配建设施的规划实施工作。

　　四、加强监督、公众参与

　　完善住房建设计划监督管理，严肃纠正违反住房计划的行为并追究责任，加强住房计划实施的检查，完善住房建设计划公共参与机制。

　　（一）完善房地产统计和信息披露制度。建立动态的中低收入家庭住房信息库，建立健全房地产信息系统和信息发布制度。

　　（二）发挥正确的舆论导向作用。加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

　　（三）加强公众参与，继续落实计划成果公示制度，增强建设项目透明度。